全國(guó)多城二手房市場(chǎng)降溫，西安“量?jī)r(jià)”低位運(yùn)行概率大

有觀點(diǎn)認(rèn)為，在新房被限購(gòu)限價(jià)的時(shí)候，二手房恐怕才是最真實(shí)的市場(chǎng)。

盡管全國(guó)很多搖號(hào)買(mǎi)房的城市，如杭州、成都、西安都曾傳出過(guò)“成千上萬(wàn)人搶一套房”的消息，但看似火熱的新房市場(chǎng)，其中有多少屬于真正的剛需誰(shuí)也不敢打包票。當(dāng)市場(chǎng)利空因素增多，二手房成交量下滑、降價(jià)出售的時(shí)候，樓市又面臨一輪向上還是向下的考驗(yàn)。

在北京及其他重點(diǎn)城市，最近也出現(xiàn)了二手房降溫的勢(shì)頭。消息顯示，北京二手房市場(chǎng)客源端成交周期達(dá)79.3天，已是2012年以來(lái)最高;剛剛過(guò)去的8月份，廣州二手房成交宗數(shù)環(huán)比下降7.6%，成交量已是連續(xù)5個(gè)月下滑;深圳在7月31日再度升級(jí)了樓市調(diào)控，二手房均價(jià)在7個(gè)月以來(lái)第一次出現(xiàn)下滑;青島二手房交易量連降5個(gè)月，并在8月份出現(xiàn)了兩位數(shù)下滑;杭州新房中簽率屢創(chuàng)新高以后，二手房銷(xiāo)量卻出現(xiàn)了連續(xù)三個(gè)月下跌。

地產(chǎn)評(píng)論人士王建紅對(duì)記者表示，“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的重申，房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期也在隨之調(diào)整，預(yù)期是人們對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)變量的一種估計(jì)，對(duì)買(mǎi)房等經(jīng)濟(jì)行為有重要影響。對(duì)于購(gòu)房者而言，高企的房?jī)r(jià)帶來(lái)相對(duì)購(gòu)買(mǎi)力不足，加上不斷上調(diào)的房貸利率，也讓一些潛在購(gòu)房者的觀望態(tài)度更加明顯。所以不少城市的二手房市場(chǎng)回落，這是預(yù)料之中的事。

“西安二手房?jī)r(jià)格此前在快速上漲中也存在非理性因素。”王建紅表示，原因是今年春季新房供不應(yīng)求、搖號(hào)買(mǎi)房門(mén)檻提高，很多人在購(gòu)買(mǎi)新房無(wú)望的情況下轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。這種非理性上漲，如果沒(méi)有持續(xù)的需求來(lái)支撐的話，顯然不能長(zhǎng)久。隨著西安房源大幅增加、市場(chǎng)緊張情緒消除，二手房市場(chǎng)的降溫成為大勢(shì)所趨。

邵濤表示，近期西安二手房成交量回落、掛牌價(jià)出現(xiàn)松動(dòng)是市場(chǎng)理性回歸，加上新房入市的預(yù)期影響，交易量和價(jià)格還可能在相對(duì)低位運(yùn)行，很難再出現(xiàn)“金三銀四”時(shí)的火爆場(chǎng)面。

一二手房倒掛將有所緩解，后續(xù)房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力面臨挑戰(zhàn)

每年九、十月份被視為樓市在下半年的一波交易高峰。而從目前市場(chǎng)狀況看，支撐二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)金九銀十的理由卻不夠充分。一方面西安二手房掛牌量增加、成交量下滑。而與此同時(shí)，在價(jià)格上更有優(yōu)勢(shì)的新房去化率也已顯出疲態(tài)。

據(jù)克而瑞機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，在剛剛過(guò)去的兩周時(shí)間里，西安有10個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，但實(shí)現(xiàn)100%去化僅有3個(gè)，剩下的項(xiàng)目去化情況都不理想。部分樓盤(pán)去化率不足50%。去化率最低的項(xiàng)目推出54套可售房源，只賣(mài)出去10套，去化率僅有18%。并且，從公開(kāi)信息看，未來(lái)一段時(shí)間，西安新房供應(yīng)量還會(huì)呈現(xiàn)增加趨勢(shì)。邵濤表示，如果新房房源的價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，難免就會(huì)形成二手房市場(chǎng)被分流的局面。

此前，西安部分區(qū)域的一、二手房?jī)r(jià)格倒掛明顯。在王建紅看來(lái)，一、二手房的倒掛現(xiàn)象可能會(huì)縮小，但完全消失可能性不大。他表示，新房?jī)r(jià)格由開(kāi)發(fā)商定價(jià)，再經(jīng)過(guò)物價(jià)部門(mén)控制、確認(rèn)、備案;二手房主要是賣(mài)方報(bào)價(jià)、買(mǎi)房議價(jià)，決定成交價(jià)格的因素較多，市場(chǎng)需求旺盛價(jià)格自然上漲，市場(chǎng)需求萎靡價(jià)格自然下跌。在未來(lái)一段時(shí)期，二手房?jī)r(jià)格將向自身實(shí)質(zhì)價(jià)值回歸，市場(chǎng)可能出現(xiàn)分化。另外，在上半年已經(jīng)釋放了大量購(gòu)房需求的前提下，市場(chǎng)后續(xù)購(gòu)買(mǎi)力面臨一定挑戰(zhàn)。