不同經(jīng)濟(jì)體房價(jià)漲幅差異大：經(jīng)濟(jì)增長帶來的收入效應(yīng)、人口總量與結(jié)構(gòu)變化引起的人口效應(yīng)、貨幣供應(yīng)帶來的貨幣幻覺、住房制度影響的供求格局。1)1970-2017年23個(gè)經(jīng)濟(jì)體房價(jià)累計(jì)漲幅中位數(shù)為20.6倍、年均增速平均為6.5%，其中有南非、英國、澳大利亞等7個(gè)經(jīng)濟(jì)體累計(jì)漲幅在40倍以上或年均增長超過8%，也有德國、瑞士、日本、泰國等4國累計(jì)漲幅低于4倍或年均增長低于3.5%。

2)1970-2017年，23個(gè)經(jīng)濟(jì)體本幣房價(jià)年均增速、本幣名義GDP增速分別為6.5%、7.8%，二者相關(guān)系數(shù)為0.71。名義GDP可分解為人均不變價(jià)GDP、人口、GDP平減指數(shù)三部分，再加上影響供求格局的住房制度，上述四方面可較好地解釋不同經(jīng)濟(jì)體房價(jià)長期走勢(shì)差異。

總體來看，大部分經(jīng)濟(jì)體本幣房價(jià)上漲主要是貨幣現(xiàn)象，但貨幣超發(fā)易滋生房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格泡沫，極端情況下可能引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，十次危機(jī)九次地產(chǎn)，比如1990年代日本房地產(chǎn)泡沫和2007年美國次貸危機(jī)。由于新興經(jīng)濟(jì)體較發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體廣義貨幣增長快，因而本幣房價(jià)漲幅較大。2010-2017年新興經(jīng)濟(jì)體房價(jià)年均增長5.6%，超過發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體3.6%的房價(jià)年均增速。

3)美元房價(jià)漲幅與本幣房價(jià)漲幅差異明顯。如果一國貨幣嚴(yán)重超發(fā)，本幣房價(jià)大漲不意味著美元房價(jià)大漲，在全球來看不一定具備投資價(jià)值。比如，南非1970-2017年本幣房價(jià)漲幅高達(dá)85.2倍，但美元房價(jià)漲幅僅為3.6倍?？偟膩砜?，1970-2017年22個(gè)經(jīng)濟(jì)體美元房價(jià)增長與美元GDP增長的相關(guān)系數(shù)為0.48;2010-2017年全球48個(gè)經(jīng)濟(jì)體的相關(guān)系數(shù)達(dá)0.8。美元房價(jià)長期走勢(shì)亦可參照本幣房價(jià)長期走勢(shì)做相應(yīng)的因素分解。